Entre marais salants, cité médiévale et plages de La Baule au Croisic, la presqu’île guérandaise compte beaucoup de maisons et d’appartements qui ne vivent vraiment qu’en juillet et en août. Pour leurs propriétaires, une formule séduit de plus en plus : louer de septembre à juin à un étudiant, un apprenti ou un salarié en mission, puis retrouver le logement pour la saison d’été. La loi permet cette organisation, à condition d’utiliser le bon cadre à chaque période.
De septembre à juin : le bail meublé étudiant
Lorsque le logement meublé est loué à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois, au lieu d’un an. Ce bail n’est pas reconduit tacitement : il prend fin à son terme, ce qui permet de récupérer le logement pour l’été sans avoir à donner congé. Le locataire peut, de son côté, partir à tout moment avec un mois de préavis. Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges.
Le calendrier se calcule à rebours : un bail de neuf mois signé au 1er septembre se termine fin mai, et un bail signé à la mi-septembre se termine à la mi-juin. Il reste ainsi quelques semaines pour remettre le logement en ordre avant les premiers vacanciers.
Et pour un salarié installé à l’année ?
Si le locataire est un salarié qui ne relève d’aucun des motifs du bail mobilité, c’est le bail meublé classique d’un an qui s’applique. Il se reconduit tacitement, et le propriétaire qui veut récupérer le logement doit donner congé au moins trois mois avant l’échéance, pour le reprendre, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Ce bail se prête donc mal à une alternance avec la saison d’été.
L’alternative : le bail mobilité
Pour un stagiaire, un apprenti, une personne en formation professionnelle ou un salarié en mission temporaire, le bail mobilité offre un cadre plus souple : il dure d’un à dix mois, n’est ni renouvelable ni reconductible, et le contrat doit indiquer le motif qui y donne droit. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail et les charges sont réglées sous forme de forfait.
Juillet et août : le meublé de tourisme
Pour la saison, la location à une clientèle de passage relève du Code du tourisme. Le propriétaire doit déclarer le logement auprès d’un téléservice national, qui lui attribue un numéro de déclaration à faire figurer dans les annonces. Le plafond de 120 jours de location par an ne concerne que les meublés de tourisme qui constituent la résidence principale du loueur : il ne s’applique pas à une résidence secondaire. Dans les communes qui l’ont instaurée, une autorisation de changement d’usage peut en revanche être exigée pour les locations répétées de courte durée, et il est prudent de se renseigner en mairie.
En copropriété, le propriétaire informe le syndic dès lors que son lot est déclaré en meublé de tourisme. Le règlement de copropriété mérite d’être relu, car l’assemblée générale peut, sous certaines conditions, interdire ce type de location pour les logements qui ne sont pas des résidences principales. Les amendes en cas de défaut de déclaration ou de fausse déclaration peuvent atteindre respectivement 10 000 et 20 000 euros.
La charnière de juin : l’état des lieux de sortie
Le passage d’un régime à l’autre se joue au départ du locataire de l’année. L’état des lieux de sortie et l’inventaire du mobilier, comparés à ceux de l’entrée, déterminent ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie. Celui-ci doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois dans le cas contraire. Prendre le temps de bien faire cette étape évite qu’un litige sur une étagère abîmée ou un matelas taché ne vienne gâcher l’été. Les points à vérifier pièce par pièce sont détaillés dans réussir l’état des lieux de sortie d’un logement meublé.
Un rythme à deux temps
Une location à l’année scolaire puis une location saisonnière bien déclarée : sur la presqu’île, ce rythme permet de loger étudiants et salariés pendant neuf ou dix mois, puis d’accueillir les vacanciers l’été, sans laisser le logement vide la moitié de l’année.
